8月1年期LPR下降10个基点，5年期以上LPR持平。二者出现非对称下调，且下调幅度亦窄于此前MLF 15个基点的降幅。分析认为，其中原因一是商业银行净息差连年走低，需为存量按揭降息预留空间；二是LPR调降对房地产刺激作用边际减弱，市场观望情绪仍然浓厚。

　　根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布数据，2023年8月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，较上月水平下降10个基点；5年期以上LPR为4.2%，与上月持平。

　　此前在人民银行8月15日的公开市场操作中，MLF中标利率下降15个基点，由此前的2.65%下降至2.5%。

　　从商业银行净息差的历史数据走势来看，近年来这一指标持续走低，2020年以来更是下行至历史低位，商业银行压力与日俱增。

　　据国家金融监督管理总局于8月18日披露的数据，今年上半年，商业银行累计实现净利润1.3万亿元，同比增长2.6%，增速较去年同期下降4.5个百分点。二季度末，商业银行净息差为1.74%，相比去年末下降17BP。

　　人民银行主管媒体《金融时报》援引招联首席研究员董希淼观点分析指出，5年期以上LPR保持不变，有助于商业银行稳定息差水平，保持利润合理增长，增强支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。

　　此前，8月17日，人民银行发布《2023年第二季度中国货币政策执行报告》，首次设专栏讨论《合理看待我国商业银行利润水平》。其中指出，“商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平。”

　　商业银行在面临净息差持续下行挤压利润空间的同时，还需要为可预期的存量按揭降息预留一定空间。

　　存量按揭降息的政策导向已然明晰——8月1日，人民银行、外汇局召开2023年下半年工作会议提出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率；8月18日，人民银行、国家金融监督管理总局、证监会提出，要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。

　　人民银行数据显示，6月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.11%，同比下降0.51个百分点，处于历史低位。但与此同时，现阶段存量中仍有相当部分执行超过5%贷款利率，远高于目前新发放的按揭利率。

　　中金公司分析师黄文静认为，LPR更多影响的新增贷款利率已降至历史低位，目前更需要调整的是存量城投和按揭利率，后者更多通过协议重定价而非调降LPR实现。LPR降幅小于MLF或有助于对冲银行息差收窄风险，以更好支持实体。

　　光大银行金融市场部宏观研究员周茂华也表示，维持5年期LPR报价利率稳定，有助于避免新、旧房贷利率的利差进一步扩大的潜在负面影响。

　　中指研究院市场研究总监陈文静分析表示，当前5年期以上LPR为2019年房贷利率换锚以来最低水平，根据监测，部分城市首套房贷利率降至3.6%，已接近历史最低下限水平。整体来看，LPR下调空间或已不大，未来或许更多房价调整压力大的城市通过下调加点数来降低房贷利率，降低购房成本。

　　此外，分析认为，LPR调降对房地产刺激作用边际减弱也是本次5年期LPR未跟随调降的原因之一。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，五年期LPR自2020年8月份启动以来，大力度、密集的下调并没有给房地产市场带来很大的改善。一方面是整体市场下滑的惯性和决定的因素导致的，并非5年期LPR下调能够改变；另一方面，从4月份以来到现在，刚需退场的速度非常快，导致改善型的链条转不动，所以通过五年期LPR的下调来刺激刚需和改善需求，效果可能在下降。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，6月5年期LPR已经做出10个基点的下调，当前正处于对此类既有政策消化的关键期，因此8月5年期LPR无需频繁降低。

　　多位专家认为，相较于利率调整，居民对收入和就业前景的预期这一因素对房地产市场的影响更大，基本面进一步改善或能更大程度上提振市场情绪。